Spring naar inhoud

Duur en opzeg van het huurcontract

Sinds de invoering van de huurwet in 1991 is het niet meer mogelijk om een huurovereenkomst van onbepaalde duur af te sluiten. Alle overeenkomsten hebben nu dus een bepaalde duur. De huurder en verhuurder kunnen een huurovereenkomst aangaan voor de duur van:

  • negen jaar (dat is ook de standaardduur als de duur niet nader bepaald wordt in het contract)
  • drie jaar of minder: de overeenkomst met een korte duur
  • meer dan negen jaar: de overeenkomst met een lange duur
  • het leven van de huurder: de levenslange huurovereenkomst
Standaard 9 jaar

De standaardduur van een huurovereenkomst is negen jaar. Een huurovereenkomst waarvan de duur niet nader bepaald is of met een bepaalde duur tussen de drie en negen jaar zal automatisch als een contract van negen jaar beschouwd worden.

Alleen de volgende overeenkomsten belopen dus geen negen jaar:

  • overeenkomsten van drie jaar of minder
  • overeenkomsten met een duur van meer dan negen jaar
  • overeenkomsten voor de duur van het leven van de huurder

Begin van de overeenkomst

De periode van negen jaar start op de dag die in het contract vermeld staat. Bij een mondelinge overeenkomst is de startdatum de datum waarop de huurder de woning kon betrekken.

Deze regeling is niet van toepassing op overeenkomsten die gesloten zijn vóór 28 februari 1991.

Einde van de overeenkomst

Na afloop van de huurperiode van negen jaar kunnen de huurder en de verhuurder het contract beëindigen. Zij hoeven geen motief op te geven voor deze beslissing. Ook hoeven ze geen vergoeding te betalen aan de tegenpartij, op voorwaarde dat ze minstens zes maanden vóór de vervaldag het contract opzeggen.

Als geen van beide partijen het contract opzegt, zal na afloop van de periode van negen jaar het contract automatisch voor drie jaar verlengd worden; daarbij blijven de voorwaarden van de oude overeenkomst behouden. Om de drie jaar hebben beide partijen de mogelijkheid om het contract stop te zetten. Ze moeten geen vergoeding betalen mits ze opnieuw een opzeggingstermijn van zes maanden in acht nemen.

De huurder en verhuurder hebben tijdens de periode van negen jaar onder bepaalde voorwaarden ook de mogelijkheid om het contract voortijdig te beëindigen.

Drie jaar of minder

Het is mogelijk dat de huurder en verhuurder een schriftelijk contract, of opeenvolgende contracten, afsluiten voor een totale duur van niet meer dan drie jaar.

Dergelijke contracten kunnen slechts eenmaal verlengd worden. De verlenging moet schriftelijk gebeuren en uitgaan van dezelfde voorwaarden als het oude contract (onder meer dezelfde huurprijs). De duur van deze opeenvolgende contracten mag dezelfde zijn, maar dat hoeft niet. Zo is het mogelijk een contract van één jaar met twee jaar te verlengen.

Einde van de overeenkomst

Noch de huurder, noch de verhuurder kan de overeenkomst voortijdig beëindigen, tenzij zij anders overeengekomen zijn in het contract. Aan het einde van de overeenkomst kan de huurder of verhuurder de overeenkomst wél beëindigen, mits hij een opzeggingstermijn van drie maanden in acht neemt.

In de volgende twee situaties wordt de bestaande huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden voortgezet:

  • Drie maanden voor de vervaldag heeft geen van de partijen het contract opgezegd

  • De huurder is na de overeengekomen duur zonder verzet van de verhuurder in de woning blijven wonen

Het contract wordt dan verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van negen jaar. Deze bepaling is verplichtend en is dus altijd van toepassing, ook al voorziet het contract dat dit niet het geval is.

Huur van langere duur

Het is mogelijk om een geschreven huurovereenkomst te sluiten met een bepaalde duur van meer dan negen jaar.

Voor dergelijke huurovereenkomsten gelden dezelfde bepalingen als voor de overeenkomst van negen jaar.

Levenslange huurovereenkomst

Het is mogelijk om een huurcontract voor het leven te sluiten. De overeenkomst eindigt dan automatisch bij het overlijden van de huurder.

Tenzij contractueel anders werd overeengekomen, kan de verhuurder een levenslang huurcontract niet voortijdig beëindigen. De huurder kan met een opzegging van drie maanden de overeenkomst wel op ieder ogenblik stopzetten.

Eventueel kunnen de partijen in het contract ook bepalen dat zij afzien van de mogelijkheid om de huurprijs te herzien.

Deze bepalingen gelden voor de levenslange huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.

Opzeg van het huurcontract

Voor standaardcontracten van negen jaar en contracten van lange duur bestaan er verschillende mogelijkheden om het contract voortijdig te beëindigen. Contracten van korte duur en contracten voor het leven hebben hun eigen specifieke regels.

De verhuurder of huurder kan de huur onder bepaalde voorwaarden opzeggen. De opzeggingstermijn start op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging plaatsvindt.

Verbreking van de huurovereenkomst met wederzijdse toestemming

De partijen kunnen altijd overeenkomen om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen. Het is sterk aangewezen om een dergelijk akkoord schriftelijk te bevestigen om eventuele latere betwisting te vermijden.

Voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder

De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij het contract opzegt met een opzeggingstermijn van drie maanden. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste jaren van de huurovereenkomst moet hij wel een vergoeding betalen. Die is gelijk aan:

  • Drie maanden huur als hij vertrekt tijdens het eerste jaar

  • Twee maanden huur als hij vertrekt tijdens het tweede jaar

  • Eén maand huur als hij vertrekt tijdens het derde jaar

De huurder hoeft deze vergoeding niet te betalen op het ogenblik dat hij de opzegging bekendmaakt maar kan dat doen bij de eindafrekening, wanneer het contract verstrijkt.

Tegenopzeg

Als de verhuurder het contract voortijdig beëindigt (met een opzeggingstermijn van zes maanden) omwille van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegenopzeg van één maand geven. Hij hoeft daarvoor geen schadevergoeding te betalen, ook al vindt de opzegging tijdens de eerste drie jaar van het contract plaats.

Niet-correct geregistreerde contracten

Sinds 1 juli 2007 kan de huurder een einde maken aan een huurovereenkomst die niet binnen de wettelijke termijn geregistreerd is (twee maanden volgend op de sluiting van het contract). Hij hoeft daarvoor geen vergoeding te betalen en geen opzeggingstermijn in acht te nemen.

Voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder

De woning persoonlijk betrekken

De verhuurder kan op elk ogenblik het contract beëindigen om zelf in de woning te gaan wonen.

Het contract geldig opzeggen

De verhuurder moet een opzeggingstermijn van zes maanden in acht nemen. In de opzeggingsbrief moet hij kenbaar maken waarom hij het contract beëindigt en wie de woning werkelijk zal betrekken. Een opzegging zonder motief is nietig. De verhuurder moet de huur dan opnieuw opzeggen. De opzeggingstermijn zal pas ingaan wanneer de huurder de nieuwe opzeggingsbrief ontvangt.

Wie kan de woning betrekken?

De volgende personen kunnen de woning betrekken:

  • De verhuurder zelf
  • Zijn/haar echtgeno(o)t(e)
  • Zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e)
  • Bloedverwanten in opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) van de verhuurder en van zijn/haar echtgeno(o)t(e)
  • Broers, zussen, ooms, tantes, neven of nichten van de verhuurder en van zijn/haar echtgeno(o)t(e)
  • Tijdens de eerste drie jaar van het contract is het niet mogelijk om een woning te laten betrekken door familieleden van de derde graad. Dit geldt voor alle contracten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.

De verwantschap bewijzen

De huurder kan een bewijs van verwantschap vragen. De verhuurder moet dat bewijs binnen twee maanden voorleggen. Doet hij dat niet, dan kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Hij moet deze vordering ten laatste twee maanden voor het einde van de opzeggingstermijn indienen.

Bewoningsvoorwaarden

De verhuurder of een familielid moet de woning persoonlijk betrekken in het jaar na het verstrijken van de opzeggingstermijn. De woning moet ook werkelijk bewoond blijven gedurende minstens twee jaar.

Vergoeding voor de huurder

Als de verhuurder zich niet houdt aan de voorwaarden, dan heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur.

Deze verplichting vervalt als de verhuurder een 'buitengewone omstandigheid' kan inroepen. Een 'buitengewone omstandigheid' is een belangrijke gebeurtenis die de verhuurder belet zijn plannen uit te voeren. Deze omstandigheid mocht niet te voorzien zijn op het ogenblik dat hij de opzegging gaf en moet buiten zijn wil plaatsvinden.

Het uitvoeren van werken

De verhuurder kan het contract beëindigen als hij wederopbouw-, verbouwings- of renovatiewerken overweegt. Hij kan dit alleen doen bij het verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt.

De opzegging is alleen geldig als de verhuurder erin vermeldt waarom hij het contract wil opzeggen, en als ze voldoet aan vier vereisten:

  1. Bij de opzegging moet de verhuurder een afschrift voegen van een van de volgende documenten:
  • De bouwvergunning (als de werken dit vereisen)
  • Een gedetailleerd bestek
  • Een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten (als de verhuurder de werken zelf zal uitvoeren)
  • Een aannemingsovereenkomst
  1. De verhuurder moet aantonen dat de geplande werken de stedenbouwkundige bepalingen in acht nemen.

  2. De verhuurder moet bewijzen dat hij werken wil uitvoeren aan het gedeelte waar de huurder woont. Alle andere werken die de woning van de huurder niet onbewoonbaar maken, zoals werken aan de gevel, de zolder, de tuin of een andere verdieping, zijn geen geldige reden om het contract te beëindigen.

  3. De verhuurder moet bewijzen dat de kosten van de werken drie jaar huurprijs overtreffen.

Als een gebouw waarin werken voorzien worden verschillende woningen bevat die eigendom zijn van dezelfde verhuurder, is er een soepeler regeling van toepassing:

  • De globale kosten van de werken moeten twee jaar huurprijs van het geheel van deze woningen overtreffen.

  • De verhuurder kan op elk moment het contract van elke betrokken woning beëindigen, mits hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt en het contract niet beëindigt tijdens het eerste contractjaar.

Controle op de verhuurder

De werken moeten beginnen binnen 6 maanden en moeten beëindigd zijn binnen 24 maanden na het verstrijken van de opzeggingstermijn. De huurder mag de verhuurder vragen hem de stukken over te maken die dit bewijzen, zoals facturen en foto's.

Als de verhuurder de werken niet uitvoert binnen de voorziene termijnen en onder de vastgelegde voorwaarden, dan heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur, behalve als de verhuurder een 'buitengewone omstandigheid' kan inroepen. Een 'buitengewone omstandigheid' is een belangrijke gebeurtenis die de verhuurder belet zijn plannen uit te voeren. Deze omstandigheid mocht niet te voorzien zijn op het ogenblik dat de verhuurder de opzegging gaf en moet buiten zijn wil plaatsvinden.

Ontbinding zonder motief mits schadevergoeding

Aan het einde van de eerste of tweede driejarige periode mag de verhuurder het contract zonder motief beëindigen, op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van zes maanden geeft en een vergoeding betaalt. Deze vergoeding hoeft niet betaald te worden op het ogenblik van de opzegging. Ze bedraagt:

  • negen maanden huur aan het einde van de eerste driejarige periode
  • zes maanden huur aan het einde van de tweede driejarige periode

Afwijkende contractuele clausules

Deze bepalingen zijn niet verplichtend. Dit betekent dat het contract het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het contract voortijdig te beëindigen. Een bepaling dat de verhuurder de overeenkomst niet zonder motief mag opzeggen vóór het verstrijken van de tweede driejarige periode is bijvoorbeeld een geldige clausule.

Wanneer start de opzegtermijn?

De opzeggingstermijn start op de eerste dag van de volgende maand waarin de opzeg gegeven wordt.

Stopt het huurcontract bij het overlijden van de huurder?

Het overlijden van de huurder maakt geen einde aan de huurovereenkomst. De erfgenamen zetten de huurovereenkomst verder of kunnen deze opzeggen binnen de wettelijke voorwaarden:

  • Bij een huurovereenkomst van 9 jaar kan de huurder (of erfgenaam) de overeenkomst op eender welk moment beëindigen, mits een opzegperiode van 3 maanden. Tijdens deze opzegperiode moet de huur verder betaald worden. Als de opzeg bovendien gebeurt in de eerste 3 jaar van de huurovereenkomst is er daarnaast nog een schadevergoeding van 3, 2 of 1 maand huur verschuldigd naargelang het contract een einde neemt in het eerste, tweede of derde jaar. De enige uitzondering hierop is een niet-geregistreerd contract. Dit kan men opzeggen zonder termijn en zonder schadevergoeding.

  • Let op: Naast deze wettelijk opzeggingsmodaliteiten kan u altijd proberen om tot een onderling akkoord te komen met de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen met wederzijdse toestemming.

  • Bij een huurovereenkomst van korte duur (maximum 3 jaar) is er geen mogelijkheid om de huur eenzijdig vroegtijdig te beëindigen. In dit geval kan u enkel proberen om een onderling akkoord te sluiten met de verhuurder.

geschreven op 22 november 2016
VRTNU VRTNU VRTNU